Come acquistare beni immobili in Croazia all'asta?

Autore

Tiziana Paris, avvocato

Bisogna fare attenzione a...

L'acquisto di beni immobili (ed anche di quelli mobili) e' sempre piu conveniente all'asta rispetto all'acquisto ordinario in quanto il prezzo di compravendita e' sempre inferiore rispetto a quello di mercato. Anche se cio e’ vero bisogna comunque farsi seguire nella pratica da parte di un proffessionista legale (avvocato) in quanto spesso fra quanto viene richiesto inizialmente e quanto viene effettivamente corrisposto al termine di tutte le spese può discostarsi anche di 25-30% ed e' per questo motivo che bisogna valutare bene se partecipare o meno all'asta.  Se poi durante l’asta avvengono diversi rilanci da parte dei compratori, si rischia alla fine di pagare molto di più di quanto realmente vale l’immobile. Per tale motivo si consiglia quanto segue: 

• di leggere con estrema attenzione la perizia ordinata dal tribunale, ovvero sarebbe ancora meglio farla leggere al vostro avvocato di fiducia specializzato in materia per verificare la sanabilità di eventuali abusi edilizi;
• di avere la copertura economica o di poter accedere ad un mutuo; 
• di verificare chi siano le persone che abitano la casa e assicurarsi  che nell’avviso di vendita sia prevista la liberazione dell’immobile al momento della aggiudicazione o, al più tardi, della firma del decreto da parte del giudice. La liberazione sarà comunque garantita, in caso di non spontanea iniziativa dell’occupante, mediante l’intervento della forza pubblica.

Chi puo' partecipare al procedimento di vendita all'asta in Croazia...

All'asta possono partecipare tutti comprese le persone fisiche e giuridiche straniere previo versamento della cauzione richiesta. Per partecipare alla vendita pero' e' necessario registrarsi resso l'Agenzia fiscale croata (FINA) e seguire le modalita' indicate al titolo „Vendite telematiche“. Dato percio' che si tratta di un procedimento particolare, viene consigliato a tutti i cittadini stranieri che non parlano la lingua croata di farsi seguire da un avvocato specializzato in materia il quale sapra con esatezza come acquistare on-line in nome e per conto del proprio cliente. Terminata la vendita, l’utente non aggiudicatario riceverà il riaccredito della cauzione nella tempistica indicata nella scheda del bene o in avviso. La cauzione versata dall’aggiudicatario sarà trattenuta in conto prezzo.

Come si procede...

In Croazia le vendite all'asta avvengono in via telematica. L’iscrizione alla gara avviene secondo le modalità ed entro la scadenza precisate nel bando d’asta e/o nella scheda del bene. Al termine dell’iscrizione l’utente visualizza il codice di partecipazione assegnato dal sistema a quella specifica vendita, quest’ultimo dovrà essere utilizzato per accedere all’area di formulazione delle offerte, il tutto pero' previo versamento della cauzione richiesta. 

A chi viene aggiudicato il bene...

Terminata la vendita, l'utente che ha effettuato l'offerta più alta si aggiudica provvisoriamente il bene e dovrà versare il saldo prezzo, gli oneri, i diritti d’asta e le imposte dovute. Qualora l'aggiudicatario non provveda al versamento del saldo del prezzo nei tempi e nei modi previsti nella scheda del singolo bene, in avviso o in apposita comunicazione trasmessa dal responsabile della vendita, quest’ultimo tratterrà, a titolo di penale, la cauzione versata.

Alla prima asta telematica l'immobile non puo' essere venduto per un prezzo inferiore ai 4/5 (del valore di mercato dell'immobile, ed alla seconda vendita all'asta per un prezzo non inferiore ai 3/5 del valore di mercato del bene.

L'aggiudicatario non puo' essere il debitore proprietario del bene, il giudice o altra persona che in via ufficiale partecipa al procedimento di vendita. 

Trasferimento della proprieta'...

Il saldo del prezzo ed il versamento degli ulteriori oneri quali ad esempio le tasse, le imposte, i diritti d’asta, al netto della cauzione versata, dovranno essere effettuati secondo le indicazioni inserite nella scheda del bene, in avviso e/o comunicate direttamente dal responsabile della vendita. In caso di mancato versamento del saldo prezzo e degli oneri dovuti entro il termine stabilito, è dichiarata la decadenza dell’aggiudicatario e la cauzione versata viene trattenuta a titolo di sanzione.

ll trasferimento della proprietà degli immobili avviene a mezzo decreto emesso dal Giudice in base alle indicazioni presenti in avviso o alla comunicazione del responsabile della vendita.