Il procedimento d’acquisto della casa In Croazia

Tiziana Paris
Piše
Tiziana Paris, odvjetnica

Anche in Croazia l’acquisto di una casa e’ in genere preceduto dalla stipula di un contratto preliminare (in croato: Predugovor o kupoprodaji). Ciò avviene per diversi motivi: per dare il tempo all’acquirente di recuperare la liquidita necessaria (magari chiedendo un mutuo alla propria banca), per consentire all’acquirente di verificare con l’ausilio di un esperto che l’immobile non presenti vizi o difetti ecc. 

Con il contratto preliminare le parti, che hanno già raggiunto un’intesa sul prezzo e sulle altre condizioni della vendita, s’impegnano a stipulare, in un momento successivo, il vero e proprio contratto di compravendita. Dunque, con la firma del preliminare non si è ancora diventati proprietari bensi’ il venditore e il compratore si sono obbligati a stipulare una compravendita vera e propria. Si consiglia assolutamente che il  Contratto Preliminare venga redatto da un avvocato e poi la firma autenticata presso il Notaio in quanto lo stesso e’ comunque un atto tra privati che produce effetti giuridici.

Cosa fare se… chi si è impegnato con il preliminare a vendere o a comprare un appartamento o una casa singola rifiuti do firmare il contratto definitivo?

Dipende naturalemente dalle clausole inserite nel Preliminare pero’ in linea generale, trattandosi di inadempimento di un contratto, si può senz’altro chiedere il risarcimento dei danni subiti (ad esempio, colui che si è impegnato con un preliminare ad acquistare, potrà agire per ottenere il doppio della caparra versata).

In alternativa, il contraente può anche chiedere al giudice una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto definitivo, cioè il trasferimento della proprietà. Naturalmente il vostro avvocato vi consigleira’ di agire per ottenere una simile sentenza soltanto quando da ciò possa derivare un qualche vantaggio concreto.

AD ESEMPIO:
Se chi aveva promesso di acquistare un immobile a causa di una grave crisi finanziaria non sia più in grado di pagare il prezzo, colui che aveva promesso di vendere non avrà interesse ad agire per l’esecuzione del contratto. Così facendo rischierebbe di perdere la proprietà del proprio bene senza ottenere il pagamento del prezzo. Egli, quindi, agirà per ottenere il risarcimento dei danni che ha subito a causa della mancata vendita (ad esempio, la restituzione della caparra)

Ha efficacia vincolante un impegno verbale a vendere un appartamento, terreno o casa singola?

Il contratto preliminare (cosi come il contratto definitivo) di compravendita di un bene immobile (appartamento, terreno o casa singola) deve avere forma scritta. Ciò significa che non si può ricorrere al giudice per chiedergli di accertare l’esistenza di un preliminare (verbale) di compravendita di un appartamento di una casa singola.

È indispensabile ricorrere a un notaio per redazione del preliminare di compravendita di un immobile?

Non è indispensabile che il preliminare venga redatto da un notaio ma è assolutamente consigliabile che venga redatto da un avvocato e che le firme delle parti contraenti vengano autenticate dal Notaio.  La redazione del preliminare o perlomeno l'autentica della sottoscrizione da parte di un notaio, tuttavia, costituiscono il presupposto per chiederne la trascrizione.

Stipulare il contratto preliminare senza l’intervento di un legale professionista, se da un lato consente di contenere i costi, dall’altro lato può essere rischioso, soprattutto quando non si conosca bene l’altro contraente o la lingua in cui viene redatto il Contratto (nel caso concreto: il croato)

È possibile trascrivere il contratto preliminare di compravendita di un immobile?

In Croazia non e’ possibile trascrivere il preliminare presso i Libri fondiari del Tribunale competente, pero’ vi sono altri strumenti legali (clausole specifiche da inserire) con i quali il vostro avvocato puo’ assicurarvi una compravendita sicura in Croazia.

Perché è importante trascrivere l'acquisto della propria casa?

Per trasferire la proprietà di un immobile (sia che si tratti di appartamento, di casa singola o di semplice terreno) sarebbe sufficiente l'accordo delle parti manifestato per iscritto.

Nonostante ciò la trascrizione del contratto di compravendita è fondamentale, in quanto consente di rendere opponibile a chiunque il proprio acquisto. 

Infatti, qualora colui che ci ha venduto un appartamento o una casa singola, vendesse, poi, lo stesso bene ad un’altra persona e, magari, tale persona trascrivesse prima di noi il proprio acquisto, noi perderemmo ogni diritto sul bene acquistato (e magari già pagato), pur potendo naturalmente rivalerci per i danni nei confronti del venditore disonesto.

In pratica, non basta che il nostro acquisto sia precedente, occorre che venga trascritto prima che altri trascriva un diritto configgente con il nostro. 

Lo stesso vale per quanto concerne l’iscrizione di un’ipoteco o di altri diritti reali come ad es. La servitu di passaggio.

AD ESEMPIO:
Se non trascrivessimo l’acquisto di una casa e un creditore del precedente proprietario iscrivesse un’ipoteca sul bene di non acquistato, l’ipoteca avrebbe effetto a nostro danno.

Come fare per… trascrivere il contratto di acquisto di un bene immobile?

Per la trascrizione occorre che la compravendita sia stata stipulata con atto notarile (detto anche rogito) o con scrittura privata con sottoscrizione autenticata da un notaio ovvero la cui autenticità sia stata accertata giudizialmente.

In genere, ci si reca da un notaio, per la redazione dell’intero atto o soltanto per l’autentica della sottoscrizione. Il notaio, quindi, provvederà anche trascrizione dell’atto di compravendita.

Podijelite