Kategorizacija apartmana: Kako državljani EU mogu legalno iznajmljivati apartmane ili kuće u RH?

Autore

Tiziana Paris, avvocato

Mnogobrojni su građani Eu u zadnje vrijeme postali vlasnici kuća ili apartmana u RH te s obzirom na dugotrajnost ljeta u navedenom području voljni su se baviti iznajmljivanjem istih trećim osobama.

Da li je moguće da strana fizička osoba koja je državljanin Eu te vlasnik kuća ili partmana se legalno bavi iznjamljivanjem svoje kuće ili apartmana u RH?

Da, moguće je uz uredno poštivanje propisa RH koji uređuju mogućnost iznajmljivanja. Prvi korak je definitvno kategorizacija apartmana / kuće.

Kategorizacija apartmana odnosi se na to koju vrstu usluga nudite s obzirom na iznajmljivanje smještaja. To mogu biti sljedeće kategorije: iznajmljivanje soba, iznajmljivanje apartmana, iznajmljivanje studio apartmana, iznajmljivanje kuće za odmor te broj zvjezdica koje ste dobili rješenjem na osnovu kategorizacije.

Kategorizacija apartmana je neophodna kako biste svoj smještaj legalno iznajmljivali. Postupak kategorizacije je upravni postupak i kao takvome se primjenjuju odredbe Zakona o općem upravnom postupku, a što znači da Zahtjev za kategorizacijom može podnijeti bilo koja fizička osobaosobno ili putem punomoćnika.  Odvjetnik će vas svakako znati savjetovati o najboljem modelu kategorizacije vašeg apartmana ili stana, o dugotrajnosti postupka te će vas zastupati u trenutku pregleda smještaja od strane nadležnog tijela.

Osim postupka kategorizacije apartmana, posebno se napominje obveza ishodovanja PDV identifikacijskog broja i upis u Registar obveznika PDV-a za sve nerezidente koji u Republici Hrvatskoj obavljaju dijelatnost iznajmmljivanja nekretnina.

Što je PDV identifikacijski broj i upis u Registar obveznika PDV-a za sve nerezidente koji u Republici Hrvatskoj obavljaju dijelatnost iznajmljivanja nekretnina.

Prema odredbama Zakona o porezu na dodanu vrijednost (Narodne novine broj 73/13, 99/13, 148/13, 153/13, 143/14, 115/16 i 106/18; Rješenje USRH 99/13 i 153/13) nerezident koji u Republici Hrvatskoj obavlja djelatnost iznajmljivanja nekretnina (apartmani i sl.) obavezan je, u pravilu, zatražiti dodjelu PDV identifikacijskog broja i upisati se u registar obveznika PDV-a za što je potrebno dostaviti slijedeću dokumentaciju:

• Izjava o statusu iznajmljivača nekretnina – nerezidenta,
• Zahtjev za registriranje za potrebe poreza na dodanu vrijednost (obrazac P-PDV),
• Potvrdu o rezidentnosti nadležne porezne uprave zemlje rezidentnosti (na engleskom jeziku ili prevedena na hrvatski jezik od strane ovlaštenog sudskog tumača).

Skrećemo pozornost na zakonske odredbe kojima je propisan način oporezivanja dohotka ostvarenog iznajmljivanjem stanova, soba i postelja putnicima i turistima i organiziranje kampova.

• Sukladno članku 57. stavku 2. Zakona o porezu na dohodak (Narodne novine RH br. 115/16) poreznom obvezniku koji ostavaruje dohodak od izajmljivanja stanova, soba i postelja putnicima i turistima i organiziranja kampova porez na dohodak po osnovi obavljanja te djelatnosti utvrđuje se u paušalnom iznosu.

• Sukladno članku 82. stavku 3. Zakona o porezu na dohodak porezni obveznik nerezident koji u poreznom razdoblju ostvari primitke veće od iznosa propisanog za obvezni upis u registar obveznika poreza na dodanu vrijednost utvrđuje dohodak od imovine u skladu s člancima 30.-35. ovog zakona, odnosno na način propisan za samostalne djelatnosti (vodi poslovne knjige)

Slijedom navedenog po isteku poreznog razdoblja (godina) u kojem ste ostvarili primitke veće od 300.000,00 kn dužni ste dohodak utvrđivati na način propisan za samostalne djelatnosti, voditi poslovne knjige te obavijestiti porezno tijelo o istome u svrhu ukidanja donesenog rješenja o utvrđenom paušalnom porezu na dohodak.

Nadalje, skrećem pozornost na odredbe Zakona o porezu na dodanu vrijednost (Narodne novine RH br. 73/13, 148/13, 143/14 i 115/16; Rješenje USRH 99/13 i 153/13) Pravilnika o porezu na dodanu vrijednost (Narodne novine RH br. 79/13, 85/13- ispravak, 160/13, 35/14, 147/14, 130/15, 1/17, 41/17, 128/17) , akojima je regulirana obaveza ulaska u sustav PDV-a i obračunavanje istog na obavljene usluge:

• Sukladno članku 75. stavku 2. Zakona o porezu na dodanu vrijednost i članku 150. stavku 4. Pravilnika o porezu na dodanu vrijednost ako oporezive isporuke dobara ili usluga obavlja nerezident PDV plaća primatelj dobara/usluge ako je primatelj:

1. Porezni obveznik (pa i mali) neovisno ima li PDV identifikacijski broj
2. Pravna osoba koja nije porezni obveznik, a ima dodijeljen PDV identifikacijski broj
3. Nerezident koji ima dodijeljen hrvatski PDV identifikacijski broj

• Nerezident koji ne može prenijeti poreznu obvezu temeljem članka 75. stavka 2. Zakona o porezu na dodanu vrijednost tj. obavlja usluge iznajljivanja osobama koje nisu obveznici PDV-a i/ili nemaju dodijeljen hrvatski PDV identifikacijski broj obavezan je registrirati se za potrebe PDV-a (podnijeti zahtjev za registriranje)

Slijedom navedenog ukoliko obavljate usluge iznajmljivanja osobma koje nisu obveznici PDV-a i/ili nemaju dodijeljen hrvatski PDV identifikacijski broj upućujemo da dostavite zahtjev za registrianje na propisanom obrascu (P-PDV). U slučaju obveze registriranja za potrebe PDV-a dohodak ostavrene iznajmljivanjem i dalje može biti opozerivan paušalno sve dok ostvareni primici u poreznom razdoblju ne budu veći od propisanih, a kako je prethdno navedeno.

ZADNJI KORAK: Ploča za kategorizaciju apartmana

Imajte na umu da ćete također trebati kupiti standardnu ploču za kategorizaciju apartmana na kojoj se prikazuje koju vrstu usluge nudite te broj zvjezdica koje ste dobili rješenjem o kategorizaciji apartmana. Ploče trebate naručiti samo od proizvođača koji za to imaju suglasnost Ministarstva turizma.