Kategorizacija apartmajev: Kako lahko državljani EU zakonito oddajajo apartmaje ali hiše na Hrvaškem?

Tiziana Paris
Piše
Tiziana Paris, odvjetnica

V zadnjem času so številni državljani EU v Republiki Hrvaški postali lastniki hiš ali apartmajev, zaradi dolge poletne sezone na tem območju pa se želijo ukvarjati tudi z oddajanjem v najem tretjim osebam.

Ali se lahko na Hrvaškem tuja fizična oseba, ki je državljan EU in lastnik hiše ali apartmaja, zakonito ukvarja z oddajanjem svoje hiše ali apartmaja?

Da, lahko se, vendar samo z doslednim spoštovanjem predpisov Republike Hrvaške, ki določajo možnost oddajanja v najem. Med prve korake vsekakor sodi kategorizacija apartmaja ali hiše.

Kategorizacija apartmaja se nanaša na vrsto storitev, ki jih nudite glede oddajanja nastanitve. To so lahko naslednje kategorije: najem sob, najem apartmajev, najem studio-apartmajev, najem počitniške hiše in določa število zvezdic, ki jih dobite po odločbi na podlagi kategorizacije.

Kategorizacija apartmaja je za zakonito oddajanje vaše nastanitve neizbežna. Postopek kategorizacije je upravni postopek in zanj veljajo določbe Zakona o splošnem upravnem postopku, kar pomeni, da lahko Zahtevek za kategorizacijo predloži katera koli fizična oseba osebno ali prek pooblaščenca. Odvetnik vam bo zagotovo znal svetovati, kateri je najboljši model za kategorizacijo vašega apartmaja ali stanovanja, koliko bo postopek trajal in vas bo zastopal med pregledom nastanitve s strani pristojnega organa.

Poleg postopka za kategorizacijo apartmaja je treba posebej poudariti tudi obveznost pridobitve identifikacijske številke za DDV in vpis v register davčnih zavezancev za vse nerezidente, ki v Republiki Hrvaški opravljajo dejavnost oddaje nepremičnin.

Kaj je identifikacijska številka za DDV in vpis v register davčnih zavezancev za vse nerezidente, ki v Republiki Hrvaški opravljajo dejavnost oddaje nepremičnin?

Po določbah Zakona o davku na dodano vrednost (Uradni list RH št. 73/13, 99/13, 148/13, 143/13, 143/14, 115/16 in 106/18; Sklep USRH 99/13 in 153/13) je nerezident, ki v Republiki Hrvaški opravlja dejavnost oddaje nepremičnin (apartmaji ipd.), dolžan zahtevati dodelitev identifikacijske številke za DDV in se vpisati v register davčnih zavezancev, za kar je potrebna naslednja dokumentacija:

  • Izjava o statusu najemodajalca - nerezidenta,
  • Vloga za registracijo za namen obračuna davka na dodano vrednost (obrazec P-PDV),
  • Potrdilo o rezidentnosti, ki ga izda davčni urad države rezidentnosti (v angleščini ali prevedeno v hrvaščino po pooblaščenem sodnem tolmaču).

Ozrimo se na zakonske določbe, s katerimi je predpisan način obdavčevanja dohodka, ki je bil dosežen z oddajo stanovanj, sob in postelj potnikom in turistom ter organizacija kampov.

  • Na podlagi 2. odst. 57. člena Zakona o dohodnini (Uradni list RH št. 115/16) se davčnemu zavezancu, ki ustvarja dohodek od oddaje stanovanj, sob in postelj potnikom in turistom ter organizira kampe, na podlagi opravljanja te dejavnosti določi davek na dohodnino v pavšalnem znesku.
  • Na podlagi 3. odst. 82. člena Zakona o dohodnini, se davčnemu zavezancu nerezidentu, ki v davčnem obdobju ustvari dohodke, višje od zneska, ki je predpisan za obvezen vpis v register davčnih zavezancev, odmeri dohodek od premoženja v skladu s 30.—35. členom tega zakona, oziroma v skladu s predpisi za opravljanje samostojne dejavnosti (ki so dolžne voditi poslovne knjige)

Glede na navedeno ste dolžni po izteku davčnega obdobja (leta), v katerem so vaši dohodki presegli 300.000,00 HRK, prikazati dohodek v skladu s predpisi za samostojne dejavnosti, voditi poslovne knjige in o tem obvestiti davčni organ zaradi ukinitve sprejete odločbe o odmeri pavšalnega davka na dohodek.

Opozoriti je treba tudi na določbe Zakona o davku na dodano vrednost (Uradni list RH št. 73/13, 148/13, 143/14 in 115/16; Sklep USRH 99/13 in 153/13) in Pravilnika o davku na dodano vrednost (Uradni list RH št. 79/13, 85/13 - popravek, 160/13, 35/14, 147/14, 130/15, 1/17, 41/17, 128/17), s katerima se določa obveza vstopa v sistem davčnih zavezancev in za obračunavanje davka na opravljene storitve:

  • Na podlagi 2. odstavka 75. člena Zakona o davku na dodano vrednost in 4. odst. 150. člena Pravilnika o davku na dodano vrednost, kadar obdavčljive dobave blaga ali storitev opravlja nerezident, plača DDV prejemnik blaga/storitev, če je le-ta:
  1. davčni zavezanec (tudi majhen) ne glede na to, ali ima ID za DDV,
  2. pravna oseba, ki ni davčni zavezanec in ima dodeljen ID za DDV,
  3. nerezident, ki ima dodeljeno hrvaško identifikacijsko številko oz. ID za DDV.
  • Nerezident, ki na podlagi 2. odstavka 75. člena Zakona o davku na dodano vrednost ne more prenesti davčne obveznosti, in sicer opravlja storitve oddaje v najem osebam, ki niso zavezanci za DDV in/ali nimajo dodeljene hrvaške identifikacijske številke za DDV, se je dolžan vpisati v sistem zavezancev za DDV za namene obračunavanja DDV (treba je vložiti zahtevek za vpis)

Če se torej ukvarjate s storitvami oddaje v najem osebam, ki niso zavezanke za DDV in/ali nimajo dodeljene hrvaške identifikacijske številke za DDV, vam svetujemo, da na predpisanem obrazcu (P-PDV) vložite prijavo za registracijo. V primeru obveznosti registracije za namene obračunavanja davka se lahko dohodek, ki je ustvarjen z oddajo v najem, še dalje obdavčuje pavšalno, vse dokler dohodki v davčnem obdobju ne presežejo predpisanih, ki smo jih zgoraj že omenili.

ZADNJI KORAK: Označevalna tabla za kategorizacijo apartmaja

Upoštevajte, da boste morali kupiti tudi standardno označevalno tablo za kategorizacijo apartmaja, ki prikazuje vrsto ponujene storitve in število zvezdic, ki ste jih prejeli z odločbo o kategorizaciji apartmaja. Označevalno tablo je treba naročiti le od proizvajalca, ki ima za to soglasje Ministrstva za turizem.

Delite