Kaj je pravica užitka?
Piše
Tiziana Paris, odvjetnicaUžitek je stvarna pravica, ki se vpisuje v zemljiško knjigo sodišča, le-ta pa lahko olajša življenje ožjim družinskim članom in delo mnogim podjetnikom, ki niso lastniki nepremičnine. Pravica užitka je namreč na trgu veliko cenejša od lastniške pravice (ta razlika je lahko tudi večkratna) in se sklene dolgoročno. Če je pogodba sklenjena za obdobje do dvajset let, mora razlika med vrednostjo nakupa in pravico užitka biti vsaj dvakratna.
Pravico užitka ureja Stvarnopravni zakonik, ki jo opredeljuje kot osebno služnost, ki imetnika (užitkarja) pooblašča, da se v vseh pogledih poslužuje nekogaršnje stvari (zakon jo imenuje služna stvar), najsi gre za premičnino, kar je sicer manj pogost primer, ali za nepremično, kar je skoraj pravilo) glede na njen namen in ohranja namembnost (kar pomeni, da ne zadira v bistvo stvari, tako da stanovanje ostane stanovanje, sadovnjak ostane sadovnjak in podobno, vendar ni prepreke, da pogodbeno sklenejo, da stanovanje za najem postane pisarna itd.). Ta pravica lahko obstaja na služni stvari, ki ni potrošna, bodisi na premičnini ali nepremični, kar je pravzaprav pravilo užitka na nepremičninah. Užitkar je pooblaščen, da lahko ne glede na svoje potrebe uporablja služno stvar v skladu z njenim namenom, da jo poseduje kot nesamostojni posestnik, čisti dohodek od vrednosti te stvari pa mu pripada, vendar omejeno z ohranitvijo namembnosti, kar vključuje tudi ohranjanje osnovnega namena služne stvari.
Užitkar lahko s pravnim dejanjem drugi osebi prepusti izvajanje svojih pooblastil in mu za to ni potrebno nikogaršnje soglasje. Lastnik služne stvari mora utrpeti izvajanje užitkarjevih pooblastil na svoji stvari, svojo lastninsko pravico pa lahko uveljavlja le, če ne krši užitkarjevih pravic.
Užitkar prejema celoten dohodek, ki ga daje služna stvar, brez da se ji zmanjša namembnost, vendar on tudi krije stroške in bremena, ki jih določa zakon. Če lastnik ne more ali ne želi opraviti nujnih popravil ali prenove, užitkar nima pravice od njega zahtevati popravila ali obnove lastne stvari, lahko pa to stori sam in po preteku pravice užitka zahteva nadomestilo kot pošten posestnik ali ustrezno nadomestilo za užitek, ki ga je izgubil zaradi nedoslednosti pri gradnji.
V dohodek od služne stvari se šteje ves užitek in ostale dobrobiti, ki jih daje stvar brez spremembe svoje namembnosti. Ne nanaša se samo na naravne plodove, kot je npr. sadje v sadovnjaku, temveč to velja tudi za najemnine, zakupnine, obresti in druge dohodke, ki jih zagotavlja služna stvar s posredovanjem pravnega razmerja (civilni plodovi). Užitkar krije vse stroške uporabe in izkoriščanja služne stvari, ne glede na to, kolikšen dohodek pridela. Dolžnosti in odgovornosti užitkarja bremenijo njegovega dediča ali drugega univerzalnega naslednika.